作者:楼市央
起拍价1.亿,光装修就花了万元内含吨重的红木家具……想参加竞拍,保证金万
今天,刷新杭州最高起拍价的一套桃花源中式别墅法拍落下帷幕虽有一人昨晚交了千万保证金进场但最终还是收住了临门一脚没有出手,别墅流拍
在此之前,年8月杭州法拍房市场上有一套阳光海岸以1.13亿元的总价成交此后3年,这个总价一直立于“天花板”房源的不败之地
01
今天拍卖的这套亿元房产在阿里拍卖上的信息为“杭州市余杭区中泰街道桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室住宅房地产”看到了吧,虽然是一处住宅但有两本不动产证,也就是说买下它,要用两张房票
这是一套中式别墅,名叫“杭松居”,由杭州市中级人民法院进行处置,占地约5.5亩。
是一套苏式园林建筑,青砖黛瓦,水榭楼阁,院子内分南园、水景园、西园、北园等,种植了多种花卉和名贵树种,工作人员说,单是日本雪松,一棵就要万元;园子还有大型锦鲤池,定期维护,绿植状态良好。
当然,维护也需要较大的人工成本杭松居的物业费,一年要6.5万元加上配套的两位管家每年要12万元薪酬别墅的管理一年至少要花去18.5万元“买这套房产,税费就已经可以购买一套商品房了”,拍卖机构透露。
回归房源本身
其中6-1室分为地上2层、地下一层,建筑面积.68平方米,土地面积.6平方米;6-2室是地上1层,建筑面积89.19平方米,土地面积73.1平方米。
地下室约平方米,未计入产权面积,从拍卖页面显示来看,里面设有游泳池、酒窖、桑拿房、健身房、7米红木老茶台、家庭影院等,妥妥一个私人会所,十分奢华。
而在这套房源还未拿出来拍卖之时
去年年初就已有杭州专门做亿元房产买卖的中介在朋友圈、微博“叫卖”这套桃花源西锦园别墅叫价1.6亿元
“
当初业主买入这套房子花了0万元,但装修花了多万。包括全屋吨的纯红木定制家具在内,房子里还有一些价值不菲的藏品。
”
几位亿元房产中介透露。
拍卖机构介绍这套房子的业主是浙江温州人士给朋友做担保投资P2P最终失利,欠下约2亿元
从挂牌到现在一年多过去了房子一直未能觅得有缘人最终走上法拍席原房东忍痛割爱,连同房子及其家具、藏品打包出售,希望快速回笼资金
02
“
除了被迫拿出来拍卖的高总价房源,从日常来看,上亿、数千万的别墅、高总价住宅也会有所轮转,且购买的人群也开始有了变化。
”
杭州亿元房产中介老王告诉我们。
老王目前专注于代理杭州绝版、稀缺性极强、做千万级甚至以上高总价房源虽然目前杭州全市备案经纪人超4万但像老王这样的亿元房产中介全杭州不超过20人
有的和他一样从普通房产中介转型亿元房产中介也有的曾在开发商就职操盘过多个高端墅类项目
杭州排屋、别墅的发展史他们了如指掌
从投资到设计环节再到施工、交付,全程参与细到小区内的一棵树、一块砖中间经历过哪些曲折、动人的故事都能给你娓娓道来
作为专业人士
他们对杭州高总价住宅的发展史相当熟谙
“杭州最早的高总价住宅,是在上世纪90年代,在西湖区转塘的梦湖山庄;接着,是富阳的万安秀水山庄,这是当年郊区别墅的代表;
绿城造了银桂花园、桂花城等小区的别墅,南都造了林语别墅,这些是杭州高总价住宅的‘第二代’;
第三代以绿城九溪玫瑰园为代表,从那时起,别墅逐渐将自然环境同步考虑了进去,除了外立面保持一贯的高大上,内部结构也越来越优化、格局越来越大。”
老王举了个云栖玫瑰园的例子
这个别墅区主要以中式大宅为主
现在被列入中国十大豪宅之一
随便一个户型和庭院
细节都极其考究,是一个经典
03
“
今天拍卖的1.亿桃花源还不算整个小区中最豪华的,目前这个小区还有三套二手房挂牌。
”
老王说,一套面积1平方米的定制大宅地下室就有平方米庭院平方米,目前售价2.5亿
除此之外桃花源这个小区目前最低在售的那套是万的中式大宅毛坯房加私家庭院有平方米另外一套面积平方米的毛坯房源就要1亿了
在杭州,上亿级别的住宅都位于哪里呢?
老王说,在杭州,总价0万以上的住宅,主要分布在西湖、之江、湘湖、钱江新城、西溪这几大板块。
“
西湖边的高总价住宅最受客户青睐,正常情况下,杭州一年的成交量大概有二三十套;之江九溪一带的高总价住宅选择面最广;湘湖的别墅面积大,总价高;钱江新城的高总价住宅,产品更新,有些还能一览一线江景,视野开阔,成交量也不错。
”
不过,老王告诉我们,杭州8月5日房产新政多少也波及到了高总价住宅市场,“买家观望情绪浓了一些,成交周期可能要拉长。”
但鉴于这批顶尖的房源本身数量在二手房总体量下不算多且客群稳定目前亿元房市场并未受到很大冲击
一位在武林广场附近工作的豪宅中介告诉我们
上亿元的别墅,在杭州,之江板块最多,尤其是九溪玫瑰园比较多见;还有城西未来科技城板块附近的桃花源西锦园、烟雨村;外加老牌的湘湖壹号等。还一些小区,会有部分零零散散的上亿元物业。
(湘湖壹号实景)“湘湖壹号的别墅平均单套挂牌价在0万左右,因为这个小区产权面积大,普遍-1平方米了,算算单价10万元/平方米,以往还赶不上市中心顶级学区房的单价。”
04
这类五千万元以上乃至上亿元的住宅很多都是毛坯有实力的购房者买入后,若无特殊情况哪怕房子常年空置不住也不会对外出售
稀缺、保值,还能代际传承是亿元房产特有的标签
真正要出售的,原因大致有两类:
首先,有置换需求,老换新、小换大等。比如去年1.13亿拍出的阳光海岸,据说买家就住同一小区,想换套大的。当天竞拍,这位买家就是在阳光海岸的家中,上网完成的叫价。
第二,房东长期不住,无暇打理,与其长期空置,不如做更好的家族资产配置,删繁求简。
05
能大手一挥
买下几千万甚至上亿的塔尖人物都有谁?
“别被误导了,这一群体并不像电视里演的那样,全身名牌、珠光宝气、豪车出入。”
亿元房产中介陈女士笑着说,相反,九成以上的客户都很低调,穿着打扮甚至还有点“土”,“乍一看,和普通路人并无差别。”
但这里说的“土”,并不是贬义词,“一些实业家、老一辈的企业家都是实力派,他们不靠外表吸引他人,不需要给自己‘镀金’,但只要一开口,气势就挡不住。”
陈女士说,他们的低调,有时候你想象不到。
比如几年前花一个亿买下湘湖壹号一套别墅的买家
是骑着电瓶车来刷卡付钱的
而当年一位购买万起步的江南里别墅的豪客
骑着一辆自行车晃晃悠悠就来看房了
保安还把他拦在了门外
数千万、亿元房产的购买人群也有其“规律”
“相对来说,高总价住宅的客群年纪偏大,五六十岁的居多;派助理前来看房的,成交率基本没有;开着宝马7系、奔驰S系前来的,成交可能性也不大。
让我心里最有底的,是坐‘保姆车’前来的客户,甭管是什么牌子,只要开着或坐着7人座以上的‘保姆车’来的客户,成交率相对是最高的。”陈女士透露。
多位亿元房产中介告诉我们
富豪年轻化趋势越来越明显
高总价房源市场也有了微妙变化
早年,杭州财富阶层相对固化别墅等数千万元级甚至亿元级房产大多被实业家收入囊中这些人群的年龄,基本都在50岁以上甚至更大现在不一样了随着互联网经济、科技等行业兴起
大量“赚快钱”的机会出现了富豪年轻化的趋势开始冒头
80后、90后富豪的加入
最直接的变化是——数千万元级甚至亿元级住宅周转的速度明显加快
尽管和普通住宅比,还是缓慢得多